Stan surowy otwarty to wzniesiony i niewykończony budynek bez żadnych instalacji i bez okien. Natomiast stan surowy zamknięty to budynek wzniesiony niewykończony, ale z zamkniętymi otworami, czyli wstawionymi drzwiami wejściowymi i oknami. Stan surowy otwarty i zamknięty to pojęcia zwyczajowe i nieuregulowane prawnie, dlatego różne firmy budowlane w różny sposób interpretują te pojęcia. Sprawdź, co dokładnie oznacza stan surowy otwarty i zamknięty oraz jak jednoznacznie uregulować zakres prac zaliczanych do stanu surowego w obu przypadkach.
Stan surowy otwarty i zamknięty to pojęcia umowne, przyjęte zwyczajowo, nieuregulowane prawnie, dlatego też często oba pojęcia rodzą wiele wątpliwości i konfliktów na linii inwestor-wykonawcy. Aby uniknąć wszelkich nieporozumień, warto podpisując umowę z firmą budowlaną, podzielić prace na poszczególne etapy:
- stan zerowy,
- stan surowy otwarty,
- stan surowy zamknięty.
W każdym z tych etapów należy szczegółowo wyodrębnić zakres prac oraz termin ich zakończenia.
Po zakończeniu każdego z etapów powinien nastąpić odbiór, podczas którego inwestor sprawdza, czy wszystkie prace zostały wykonane, odhaczając kolejne podpunkty. Zdarza się, że wykonawcy proponują przeniesienie określonego zakresu prac podczas odbioru do kolejnego etapu. Jest to dopuszczalne, ale wówczas warto zapisać (najlepiej w formie dodatkowej umowy) lub aneksu do umowy, zakres prac, który został przesunięty do kolejnego etapu - w przeciwnym razie może nie zostać wykonana nigdy.
Czy harmonogram prac budowlanych jest konieczny?
Harmonogram i zakres prac budowlanych determinuje obie strony do wywiązywania się z umowy. Inwestora do terminowych wypłat wynagrodzenia, a wykonawców do dotrzymywania wcześniej ustalonych terminów. W przypadku niedotrzymania terminu lub niewykonania wszystkich prac, które zostały przypisane do danego etapu budowy, inwestor ma podstawę do wstrzymania wypłaty wynagrodzenia budowlańcom lub wypłaty tylko części wynagrodzenia, które zostanie uregulowane po faktycznym zakończeniu danego etapu. Natomiast wykonawcy, mogą wstrzymać rozpoczęcie kolejnego etapu budowy do czasu otrzymania wynagrodzenia za ukończoną partię pracy.
W praktyce budowa najczęściej jest prowadzona przez więcej niż jednego wykonawcę, a to oznacza, że taki harmonogram należy wykonać oddzielnie dla każdego wykonawcy. Warto również wszystkie etapy budowy i cały zakres prac umieścić na oddzielnym harmonogramie, który ułatwi nam kontrolowanie budowy. Taki wykaz warto sporządzić, nawet jeśli zatrudniamy zaufanego kierownika budowy, ponieważ "co dwie głowy to nie jedna", a dokładna kontrola każdego z etapów pozwala uniknąć kosztownych niedopatrzeń.
Co to jest stan zerowy budynku?
Zanim przejdziemy do budowy stanu surowego, najpierw musi być zakończony stan zerowy. A co dokładnie kryje się pod tym tajemniczym określeniem? Stan zerowy budynku to jest pierwszy i najważniejszy etap budowy. Zakres prac stanu zerowego obejmuje:
- wytyczenie budynku, czyli wyznaczenie ścian zewnętrznych (wytyczenie granic budynku na działce);
- wykop pod fundamenty;
- wykonanie fundamentów;
- zasypania fundamentów;
- wykonanie podkładu pod podłogę parteru;
- wykonanie stropu podpiwniczenia (ta czynność dotyczy tylko domów podpiwniczonych);
- wyprowadzenie instalacji w podłodze na parterze. Na tym etapie budowy powinna zostać wyprowadzona instalacja wodno-kanalizacyjna i gazowa. W praktyce wygląda to tak, że z wylewki powinny wystawać rury, do których w przyszłości podłączymy urządzenia sanitarne i gazowe.
Stan zerowy jest uważany przez wielu budowlańców za najważniejszy etap budowy, ponieważ błędów popełnionych na tym etapie nie da się naprawić lub ich naprawienie jest bardzo kosztowne. Stan zerowy to etap budowy, który inwestor powinien kontrolować każdego dnia, lub zatrudnić zaufanego kierownika budowy. Odbiór stanu zerowego warto wykonywać z projektem w dłoni i bardzo szczegółową listą zakresu prac, które powinny być wykonane (np. opływ w kuchni, dwa odpływy w łazience, dwa odpływy w pralni i jedne lub więcej w garażu itp.). Sprawdzając zakres wykonanych prac, wspierając się listą, niczego nie pominiemy. Warto zaznaczyć, że dla wykonawców odebranie określonego etapu budowy oznacza jego definitywne zakończenie. Ewentualne poprawki po odebraniu stanu zerowego będą więc tylko wyrazem dobrej woli ze strony wykonawców.
Co oznacza poziom zero, poziom zero plus i zero minus?
Bardzo często wykonawcy posługują się terminami stan surowy zero minus (-) i stan zerowy plus (+). Sprawdź co oznaczają te terminy.
- Poziom minus to poziom znajdujący się poniżej parteru - w praktyce jest to podpiwniczenie;
- Poziom plus oznacza kondygnacje znajdujące się powyżej parteru, czyli piętro lub strych.
Kiedy dach należy do zakresu prac w stanie surowym zamkniętym?
Pokrycie dachu należy do zakresu prac, które powinny być wykonane w stanie surowym otwartym. Wyjątkiem jest natomiast budynek z drewnianą więźbą dachową, której pokrycie zwyczajowo zalicza się do stanu surowego zamkniętego. Obowiązkowo w stanie surowym otwartym dach powinien być pokryty w przypadku budynków z żelbetowym stropem. Stopień wykończenia dachu w tym wypadku zawsze ustalamy indywidualnie z wykonawcami.
Ze względu na brak jednoznacznie uregulowanego prawem wykazu prac dla każdego z etapów budowy, część wykonawców wykańcza tak dach z drewnianą więźbą i wówczas mówimy, że budynek ze stanu surowego otwartego przeszedł w stan surowy zamknięty.
Co to jest stan surowy otwarty?
Stan surowy otwarty to jest wzniesiony budynek ze wszystkimi ścianami na wszystkich kondygnacjach, ale nie zamknięty, czyli taki który rzeczywiście nie został zamknięty oknami i drzwiami. Stan surowy otwarty najłatwiej jest rozpoznać po braku okien i drzwi. W ramach stanu surowego otwartego powinien zostać wykonany następujący zakres prac:
- wzniesienie wszystkich ścian nośnych;
- budowa stropu lub stropów w przypadku domów z podpiwniczeniem;
- budowa schodów w domach z podpiwniczeniem lub kondygnacjami zero plus. Schody w stanie surowym otwartym bardzo często są kwestią dyskusyjną. Nie wszyscy bowiem wykonawcy są zgodni co do tego, że wykonanie schodów należy do zakresu prac, który powinien zostać wykonany na tym etapie. Z tego też powodu najlepiej jest w umowie zaznaczyć, że w ramach stanu surowego otwartego wymagamy zbudowania schodów do piwnicy lub kondygnacji zero plus;
- więźba dachowa, czyli szkielet dachu. Dach, to kolejny zakres prac, który rodzi wiele niedomówień, ponieważ część wykonawców uważa, że na tym etapie budowy wystarczy tylko zabezpieczyć dach. Zdarza się również, że budowa dachu jest zakończona pokryciem go materiałem docelowym. Ustalając zakres prac zaliczanych do stanu surowego otwartego warto zatem dokładnie określić jakiego wykończenia dachu oczekujemy i zapisać to w umowie;
- budowa kominów - na tym etapie powinny być zbudowane i wyprowadzona na dach wszystkie kominy. Budowa ich w kolejnym etapie będzie się wiązała z kuciem gotowych ścian lub dobudowywaniem kominów na zewnątrz lub wewnątrz budynku, co może się wiązać z utratą cennej przestrzeni użytkowej. Kolejna kwestia to zapis w umowie dotyczący ilości kominów i ich rozmieszczenia;
- zaizolowanie ścian na parterze;
- zakończenie wszystkich prac murarskich (wybudowanie wszystkich ścian);
- wykonanie wszystkich prac szalunkowych.
Ile trwa wybudowanie domu w stanie surowym otwartym?
Budowa domu w stanie surowym otwartym może trwać od 14 dni do 4..5 miesięcy. Czas potrzebny na wykonanie tego etapu jest uzależniony od kilku czynników. Pierwszym i najważniejszym jest wybór materiałów, z których będzie wznoszony budynek.
- Domy z prefabrykatów powstają w rekordowym czasie 14 dni.
- Domy z bali powstają średnio w 3 tygodnie.
- Domy szkieletowe w około 90 dni.
- Budowa domu z pustaków zajmuje od 4 do 5 miesięcy.
W czasie wznoszenia budynku na tym etapie mogą nastąpić przestoje związane z warunkami atmosferycznymi np. deszcz; oczekiwaniem na niezbędne pozwolenia lub na dostarczenie materiałów budowlanych itp.
Jakie ściany powinny być wzniesione w stanie surowy otwartym?
W stanie surowym otwartym powinny być wzniesione jednowarstwowe ściany nośne, czyli wszystkie ściany, które wyznaczają powierzchnię budynku plus ściany nośne znajdujące się wewnątrz budynku, które podtrzymują konstrukcję budowli. W przypadku ścian dwuwarstwowych na tym etapie budowy jest wznoszona tylko warstwa murowana ściany, a warstwa ociepleniowa, kiedy ocieplany jest cały budynek.
Wyjątkiem są ściany trójwarstwowe klinkierowe, których całościową budowę zaliczamy do stanu surowego otwartego, ale pod warunkiem, że budowa wszystkich trzech warstw odbywa się równolegle. W praktyce oznacza to, że podczas budowy wykonawca od razu wykonuje kolejne dwie warstwy ścian. W stanie surowym otwartym nie ma ścian działowych (poza nośnymi), które znajdują się wewnątrz budynku.
Czy schody należą do stanu surowego otwartego?
Schody są częstym powodem konfliktów na linii inwestor-wykonawca, ponieważ część budowlańców zalicza budowę schodów do kolejnego etapu budowy. Tymczasem zgodnie z przyjętym zwyczajowo prawem schody powinny zostać zbudowane w stanie surowym otwartym, kiedy w budynku znajduje się piwnica, czyli poziom zero minus, piętro lub użytkowe poddasze. Zatem schody prowadzące na inne kondygnacje niż parter powinny zostać wybudowane.
W przypadku schodów na strych, który nie będzie poddaszem mieszkalnym, czyli użytkowym, prowadzące do niego schody najczęściej powstają w kolejnym etapie budowy lub nawet w ostatnim.
Natomiast schody zewnętrzne prowadzące do budynku nie należą do stanu surowego otwartego i najczęściej powstają na ostatnim etapie budowy. Wyjątkiem są schody zewnętrzne, które prowadzą do parteru na wysokości I piętra i wyżej i umożliwiają bezpieczne wejście do budynki. Jednak i w tym przypadku nie dla każdego wykonawcy konieczność takich schodów jest konieczna, dlatego warto zamieścić ich budowę w harmonogramie prac jednego z etapów.
Czy okna dachowe należą do stanu surowego otwartego?
Okna dachowe są kością niezgody między inwestorami i wykonawcami, ponieważ mają dwojakie znaczenie. Z jednej strony są to okna, a więc element zamykający otwory w domu, więc można uznać, że ich montaż należy do stanu surowego zamkniętego. Z drugiej jednak strony wykonawca powinien zabezpieczyć lub wykończyć dach w takim stopniu, żeby nie padał deszcz do budynku w stanie otwartym.
Wykończony dach z pustymi otworami na okna nie spełnia tych kryteriów. W tym wypadku zarówno część inwestorów, jak i wykonawców przekłada montaż okien dachowych na kolejny etap, zabezpieczając otwory dedykowaną folią budowlaną. Inwestorzy obawiają się montażu drogich okien dachowych w budynku, do którego każdy może wejść i je wymontować. Budowlańcy natomiast, przekładają montaż okien dachowych, kiedy nie mogą się wyrobić w umówionym terminie oddania stanu surowego otwartego.
Co to jest stan surowy zamknięty?
Budynek w stanie surowym zamkniętym ma wstawione wszystkie okna (również dachowe) i drzwi, a także wzniesione ściany działowe. Stan surowy zamknięty uważamy za zakończony, kiedy budynek można fizycznie zamknąć. Na tym etapie budowy nie ma jeszcze podłączonych żadnych instalacji ani mediów, które powstaną na etapie wykończeniowym i jednocześnie ostatnim etapie budowy.